Diagnostics techniques : contenu et évolutions

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est un registre contenant tous les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location. Ces diagnostics permettent d’informer l’acquéreur ou le locataire sur le bien qu’ils projettent d’acquérir ou de louer.

Les diagnostics immobiliers ont vu le jour en 1996 avec l’apparition de la loi Carrez, et n’ont depuis cessé de s’enrichir avec l’évolution des lois relatives au logement, afin de protéger les personnes, le bien mais également l’environnement.

Que contient le dossier diagnostic technique (DDT) ? Quelle est la liste des diagnostics immobiliers obligatoires ?

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : le DPE est un bilan thermique permettant d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre que consomme un logement. Le logement, à la suite du diagnostic, va obtenir une note allant de A (logement économe) à G (logement énergivore). Il est obligatoire pour chaque vente ou location afin d’informer le consommateur. Sa durée de validité est de 10 ans.

Bon à savoir : à partir du 1er septembre 2021, tous les logements appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G ayant une consommation énergétique supérieure à 331 KWH/m²/an devront faire l’objet d’un audit énergétique.

• Diagnostic amiante : l’amiante était par le passé un très bon isolant et a été interdit lors de la construction de logements à partir de 1997. Ce document présente donc l’absence ou la présence d’amiante dans un logement. Il doit être réalisé en cas de vente de logement dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997. Ce diagnostic a une durée de validité illimitée en cas d’absence d’amiante, mais de 3 ans en cas de présence d’amiante.

Bon à savoir : en cas de présence d’amiante dans le logement, le diagnostic vous préconisera des mesures à adopter telles que l’évaluation périodique des matériaux contenant de l’amiante, une analyse de risque approfondie pour déterminer la quantité d’amiante ou encore des mesures conservatoires ou correctives (restrictions, travaux de confinement ou de retrait d’amiante).

• Diagnostic assainissement : lorsqu’un logement n’est pas relié au réseau public de collecte des eaux usées, appelé communément tout à l’égout, il est équipé d’une installation d’assainissement non collectif autonome (fosse septique, fosse toutes eaux, filtre à sable, microstation, etc…). Le diagnostic assainissement doit donc être réalisé pour tout logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans.

Bon à savoir : ce diagnostic est réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de votre commune.

• Diagnostic bruit : dernier né du dossier de diagnostic technique, il permet de connaître l’existence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire si le logement ou terrain constructible est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. Pour le savoir, il suffit de consulter le plan d’exposition au bruit (PEB).

Bon à savoir : même si ce diagnostic n’a qu’une valeur informative, la vente peut-être annulée en cas de non transmission de ce document.

• Diagnostic électricité : il s’agit d’un diagnostic évaluant les risques des installations électriques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et de leurs biens. Il est obligatoire pour toute vente ou location dont l’installation d’électricité a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.

Bon à savoir : si des anomalies sont relevées lors du diagnostic, elles seront détaillées dans le rapport et des recommandations peuvent vous être proposées pour améliorer votre installation électrique.

• Diagnostic état des risques et pollutions (ERP) : ce rapport détaille les risques et pollutions auxquels le logement est exposé de par son emplacement (miniers, naturels, sismiques, technologiques, etc…). Sa durée de validité est de 6 mois.

Bon à savoir : l’ensemble de ces risques peut être consulté à partir du site de l’état www.georisques.gouv.fr

• Diagnostic gaz : tout comme le diagnostic électricité, ce diagnostic évalue les risques de l’état de l’installation de gaz pouvant mettre en danger la sécurité des personnes et de leurs biens. Il est obligatoire pour toute vente ou location dont l’installation de gaz a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.

Bon à savoir : si une anomalie est relevée lors du diagnostic, elle sera détaillée dans le rapport et notée selon son niveau de gravité.

• Diagnostic plomb : bien que n’étant plus autorisé en France depuis 1949, le plomb reste dangereux pour la santé. Ce diagnostic permet donc de contrôler l’absence ou la présence de plomb dans un logement. Il est obligatoire pour tout logement ayant été construit avant 1949. En cas d’absence de plomb, ce diagnostic a durée de validité illimitée, mais en cas de présence de plomb sa durée est réduite à 1 an.

Bon à savoir : en cas de présence de plomb dans votre logement, chaque élément contenant du plomb sera noté selon sa gravité. En cas d’éléments jugés dangereux pour la santé, le propriétaire pourra être tenu d’effectuer des travaux pour supprimer le risque d’exposition au plomb.

• Diagnostic termites : ce diagnostic permet de relever la présence ou l’absence de termites dans un logement. Il est obligatoire selon l’emplacement du logement, classé à risque selon arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de 6 mois.

Bon à savoir : le sud de la France étant majoritairement classé comme territoire  » termité  » il y a de grandes chances que ce diagnostic soit obligatoire pour votre logement.

• Loi carrez : il s’agit d’un diagnostic permettant de connaitre la surface privative d’un logement après déduction des surfaces occupées par les cloisons, escaliers, murs et pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. Il est obligatoire pour tous les logements en copropriété. Sa durée de validité est illimitée tant que de nouveaux travaux n’ont pas été effectués.

Bon à savoir : dans les faits, la durée de validité n’est pas vraiment illimitée. En effet, à partir du moment où vous construisez ou détruisez une cloison, cela modifie la surface et par conséquent le diagnostic n’est plus valable.

Ci-dessous, vous trouverez un tableau récapitulatif des durées de validité des différents diagnostics.

Si vous avez besoin d’un diagnostiqueur certifié, nous pouvons vous orienter vers un professionnel qualifié afin qu’il réalise tous les diagnostics obligatoires pour votre logement.