Ce qu’il faut savoir sur la plus-value immobilière

La plus-value est l’augmentation de valeur qu’un bien immobilier peut avoir prise entre la revente et la date d’acquisition. Vous vendez un bien immobilier plus cher que ce que vous l’avez acheté ? Dans ce cas, vous avez réalisé une plus-value, qui peut-être imposable et soumise à l’impôt sur le revenu et/ou aux prélèvements sociaux. Access Immo vous dit tout ce qu’il faut savoir sur la plus-value immobilière.

Quelles sont les ventes concernées ?

Toutes les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion du patrimoine privé. Cela concerne donc :

• Vente d’un bien immobilier : appartement, maison, terrain, etc…
• Vente des droits attachés à un bien : usufruit, nue-propriété, etc…
• Échange d’un bien immobilier ou encore apport en société

Dans quel cas la plus-value est-elle exonérée ?

La loi a prévu des cas d’exonérations. Ainsi, les plus-values réalisées dans les cessions suivantes sont exonérées d’impôt :

• Vente de la résidence principale
• Vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
• Vente d’un bien autre que la résidence principale si vous respectez 2 conditions :
  • Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente
  • Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• Vente d’un bien à un organisme en charge du logement social
• Vente d’un bien à une société s’engageant à réaliser des logements sociaux
• Vente d’un logement situé en France par des contribuables non-résidents
• Vente d’un bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000€

Comment est calculée la plus-value ?

Pour obtenir la base imposable de la plus-value, vous devez calculer la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

• Prix de vente : le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte authentique. Il peut être réduit des frais payés pour réaliser la vente (diagnostics, audit énergétique, etc…)
• Prix d’achat :
  • Bien immobilier acheté : le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte authentique. Ce prix peut être augmenté des :
    • Frais d’acquisition : pour leur montant réel sur justificatif ou pour un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat
    • Dépenses de travaux : sous conditions pour leur montant réel sur justificatif ou pour un montant forfaitaire de 15% du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
    • Frais de voirie, réseaux et distribution : pour leur montant réel
  • Bien immobilier reçu : le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession.

Quel est le montant de l’impôt et des prélèvements sociaux à payer sur la plus-value ?

Sur la plus-value, le contribuable est redevable d’un impôt forfaitaire et des prélèvements sociaux :

• Impôt sur le revenu : la plus-value est imposée au taux de 19%. Une taxe supplémentaire, dont le taux varie de 2 à 6%, s’applique en cas de plus-value supérieure à 50 000€.
• Prélèvements sociaux : la plus-value est imposée au taux de 17,2%.

Existe-t-il des abattements venant en déduction de la plus-value ?

La plus-value immobilière peut être diminuée d’un abattement permettant de diminuer la base imposable :

• Abattement pour durée de détention : l’abattement diffère pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour celui des prélèvements sociaux.

• Abattement exceptionnel : un abattement de 70% s’applique, sous conditions, dans les zones couvertes par une opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire : l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des bâtiments d’habitation collectifs. Il est majoré à 85%  si des logements sociaux représentent au moins 50% de la surface totale des constructions.

Comment déclarer la plus-value ?

La plus-value va se déclarer en deux étapes :

• Par le notaire : il se chargera d’effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale, de calculer la plus-value imposable, d’établir la déclaration et de payer l’impôt qui en résulte.
• Par vous-même : vous devrez indiquer sur votre déclaration d’impôt sur le revenu le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

Access Immo se tient à votre disposition si vous souhaitez effectuer une simulation pour calculer le montant de votre plus-value et l’impôt qu’il y aurait à payer.