La loi impose dans certains cas de fournir une attestation de surface. Loi Carrez, loi Boutin, surface habitable, surface privative, il y a de quoi s’y perdre… quelles sont les différences ? Dans quel cas l’attestation de surface est-elle obligatoire ? Éclaircissement

En premier lieu il convient de distinguer :

  • La loi Carrez : elle s’intéresse à la surface privative d’un bien. Cette attestation est obligatoire dans le cadre d’une vente d’un bien en copropriété (horizontale ou verticale)
  • La loi Boutin : elle s’intéresse à la surface habitable d’un bien. Cette attestation est obligatoire dans le cadre d’une location d’un bien qu’il soit individuel ou en copropriété. Seuls les biens meublés échappent à cette attestation.

Il conviendra ensuite de distinguer :

  • La surface habitable : elle est définie par l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des :
    • Combles non aménagés
    • Caves
    • Sous-sols
    • Remises
    • Garages
    • Terrasses, loggias et balcons
    • Vérandas
    • Locaux communs
    • Parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80m
  • La surface privative : elle est définie par le décret n°97-532 du 23 mai 1997. Elle correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier,
    gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des :

    • Planchers des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80m
    • Lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m²

La différence entre la surface habitable et la surface privative peuvent être dans certains cas identiques mais clairement différentes dans d’autres. En effet, le calcul de la surface privative prend en compte les surfaces des planchers clos et couverts c’est-à-dire que contrairement à la surface habitable, il tient compte des loggias et vérandas fermées ou encore des combles non aménagés dont la hauteur est supérieure à 1,80m.

Voici un tableau récapitulatif des espaces pris ou non en compte dans le calcul de la surface privative et de la surface habitable :

Surface loi Carrez

Surface habitable

Terrasse, Balcon

Non

Non

Cave, garage, parking

Non

Non

Combles aménagés (si + 1,80m)

Oui

Oui

Combles non aménagés (si + 1,80m)

Oui

Non

Grenier (si + 1,80m)

Oui

Non

Remises

Oui

Non

Loggia, véranda

Oui

Non

Il est important de noter que la délivrance de cette attestation peut être effectuée par un diagnostiqueur professionnel mais qu’elle peut être faite par vous-même. Cependant, il faut savoir que si vous faites les mesures par vous-même et que vous vous trompez, les conséquences peuvent être importantes…

En effet, deux cas sont à envisager :

  • Dans le cas d’une vente : si la différence entre la surface attestée et la surface réelle est supérieure à 5%, l’acquéreur pourra demander une diminution proportionnelle du prix de vente.
  • Dans le cas d’une location : si la différence entre la surface attestée et la surface réelle est supérieure à 5%, l’acquéreur pourra demander une diminution proportionnelle du loyer.

Nous ne pouvons donc que vous recommandez de faire appel à un professionnel afin d’être couvert en cas d’erreur sur le calcul de la surface. Access Immo travaille en partenariat avec un diagnostiqueur qualifié qui pourra vous accompagner dans la mesure de la superficie de votre bien, n’hésitez pas à nous contacter.